根据仲量联行最新发布的《2026北京办公楼市场白皮书》，目前北京办公楼市场正经历一场长达十年的深度调整期，全面进入以“重新定价”为核心的系统性重构阶段。截至2026年第三季度，全市空置率维持在约17%，仍为全国一线城市中最低水平。租金持续下滑，全市甲级办公楼平均租金降至198元/平方米/月，较2018年末的历史峰值累计下降近50%。其中，2024年和2025年租金年均同比跌幅超过16%，反映出市场心理底线的不断走低。
数据来源：仲量联行研究部
仲量联行指出，这一租金回调并非短期波动，而是顺应宏观经济转型与产业结构升级的理性调整，本质上是对办公楼资产的“重新定价”。支撑这一趋势的关键在于供需关系的结构性变化。北京甲级办公楼市场正迎来继2008年和2019年后的第三轮供应高峰。2026年至2030年间，预计新增高品质办公面积超100万平方米，主要集中在CBD核心区和望京，这将直接分流存量项目的续租和招商，加剧竞争。
这一轮供应放量正在重塑供需格局。过去依赖地段和硬件优势的粗放增长周期红利已消失，市场在结构性的“租户方市场”中进入博弈深水区。市场正从五个维度进行重构：定价逻辑重构，租金锚点下移，市场寻找新平衡；供需关系重构，新增供应叠加企业需求趋于理性，租户主导地位增强；决策逻辑重构，企业选址不再局限于区位和租金，转而关注空间效能、运营效率和全生命周期成本；需求形态重构，整体需求保持谨慎，但人工智能和高精尖产业带来结构性机会；竞争流向重构，项目竞争从同片区、同等级扩展到跨区域、跨品类、跨等级。
随着调整深化，北京办公楼市场租金下行速度已显著趋稳，市场微观周期从快速下滑转入缓慢寻底阶段。预计2026年整体市场租金跌幅将收窄至6-7%，并在2028年末逐步企稳触底。
数据来源：仲量联行研究部
在整体市场寻底过程中，北京东西部办公楼市场存在明显的周期“时差”。2026年，西部市场已率先企稳，超过半数的甲级资产在前三季度实现租金持平或正增长。部分核心区位或品质优良的项目接近满租，带动租金报价大幅上升。
以中关村为例，2019至2022年间租金累计跌幅仅约5元/平方米/月，多数项目几乎没有下调租金的意愿。2026年第三季度，该区域甲级办公楼租金增长率由负转正，环比平均增幅达2.4%。目前，中关村核心区域的主流项目空置率维持在10%以内，部分甚至接近满租，优质企业频繁在楼内或周边项目中连续扩租，空置面积一旦释放往往被迅速吸收。
相比之下，东部区域受新增供应入市和需求端谨慎的双重影响，整体租金仍处于深度调整通道。东部核心商务区普遍面临较大去化和空置压力，过去一段时间内，业主间的租金博弈趋于白热化，但这也为企业提供了难得的成本优化和升级窗口。目前，东部市场租户对空间效能的要求达到前所未有的高度。超甲级资产正从周边楼宇中持续吸引升级型需求，帮助企业实现成本管理与办公空间的同步提升。
数据来源：仲量联行研究部
白皮书调研显示，37%的受访企业租户预测市场将于2028年触底，业主预期也集中在这一时间窗口，2028年被视作北京办公楼实质性筑底回稳的关键节点。区域预期差异明显：西部市场企业对2026-2027年率先企稳信心更强；东部市场多数租户将触底时间锚定在2028年及之后。虽然近四成租户判断租金仍存在5%至10%的下行空间，但市场对租金大幅下跌的预期已明显收窄。
另据统计，近几年，北京办公楼市场中新租与续租之间的价差持续收窄。2019年后，新租租金率先触顶回落，续租租金在经历高位运行后也进入下行通道。到2025-2026年，两者平均租金价差从峰值时的60-80元大幅压缩至20-30元。这一过程削弱了搬迁的经济动力，租户通过搬迁实现显著租金节省的空间已被大幅挤压。当新租与续租价差收窄至当前区间时，搬迁带来的账面租金节省往往难以覆盖搬迁本身的摩擦成本，包括复原费、装修费等大额一次性支出及繁杂的隐性成本。因此，租户留在原址的动机显著增强，因搬迁换租带来的市场波动将逐渐趋于平稳。
仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，当前市场积极信号在于供需双方预期逐步走向理性。优质租户不再单纯等待所谓的市场“绝对底部”，而是结合未来三年业务规划主动锁定办公空间；业主的核心目标转向提升入驻率和优化租户结构。预期共识正在支撑市场平稳筑底，北京办公楼正从深度调整迈向新均衡。
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