香港中环有一处物业，经历了长达两年的尴尬局面。它属于中环为数不多的全新超甲级写字楼，周边有中银大厦和汇丰总行。配备双大堂、空中花园，每层都能欣赏维多利亚港景色，还设有185个停车位。
2024年交付时，其出租率仅10%。当年，香港写字楼空置率达到历史峰值。这栋属于李家的物业租不出去，成为当年香港最受关注的事件之一。该楼宇名为长江集团中心二期。今年，它忽然变得受欢迎。仅用半年时间，出租率就增长了一倍以上。
并非只有这一栋楼如此。
根据世邦魏理仕的数据，今年中环写字楼的净吸纳量已超过20万平方呎。过去20年间，这种情形仅出现过四次。
仲量联行数据显示，上半年中环甲级写字楼租金上涨了7.3%，创下15年来最大的半年增幅。邻近的国际金融中心几乎无空置单位，中介手中还握着候补名单。
前来抢租的，几乎全是金融机构。
前天，恒基举办了Central Yards发布会。这个中环新海滨项目明年才完工，但出租率已超过七成，租户全部是金融机构。最大的租户是Jane Street，一家全球顶级的量化交易机构，2025年净交易收入达396亿美元。2010年进入香港时，它只租用了两层。这次，它一口气租下六层，刷新了中环几十年来单一租户的纪录。
另一家美国量化巨头SIG，为深入开拓中国ETF市场，将香港办公室从不到2万平方呎扩展到5.2万平方呎。它落脚的地点正是长江集团中心二期。
楼宇本身没有变化，变化的是香港。今年上半年，香港新上市公司达87家，集资额2101亿港元，创下近五年同期新高，还有500多家公司在排队等待上市。
在争夺亚洲金融中心地位的过程中，香港推出了税制改革和基金管理优惠两项措施。去年，基金将七成资金投向了新加坡。今年，超过七成的新基金选择了香港。
资金回流，人才也随之而来。三个月前，靠炒铺起家的“铺王”邓成波家族，被债权人正式申请破产。这是半年内的第三起类似事件。香港人用几十年证明了地产只涨不跌，又用了几年时间证明了这句话是错误的。
铺王倒下了，但他留下的物业却有人争相接手。2012年，邓成波以5.28亿港元购入荃湾一栋工业大厦，将其改造成酒店。今年3月，华润隆地以9.53亿港元接手。它不做酒店，打算改建成学生宿舍。一位投行高管透露，租金回报率约为5.5%。
为何选择学生宿舍？因为香港床位紧缺。2024/25学年，香港的外地学生已接近8万人。到2029/30学年，这一数字还将扩大到10万人。但床位供应跟不上。八大院校平均每3.4个学生争夺1个床位。在香港求学，考上大学是第一关，抢到床位才是第二关。
世邦魏理仕估计，香港学生床位缺口已超过5万个，到2030年将扩大到7.5万个。于是，资本开始大举收购物业。中原、京东、新加坡凯德，今年先后在香港购入酒店，计划改造成学生公寓。
目前香港最积极的购房者，是大学。城大买下又一城4层写字楼，科大买下西贡一整栋工业大厦，卖家又是邓成波家族。中大则接手了AECOM放弃租赁的总部。
政府也在提供支持。一栋大角咀商厦申请改作学生宿舍，仅两个月就获得批准。
几十年来，香港人相信楼宇能替你赚钱。而今年的香港，传达的是另一个道理：楼宇不会赚钱，人才会。
交易员带来资本，学生带来未来。楼宇只是容器，装进什么人，就值多少钱。
内地写字楼的困境，许多人归因于供应过剩。但真正稀缺的，或许从来不是楼宇，而是让人愿意走进来的理由。香港已经找到了。
本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。
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